Por Ricardo Oliveira, MBI. Broker.

Um novo arranha-céu no centro de Miami será prometido aos compradores a chance de lucrar com suas unidades de luxo através do Airbnb, sem entrar em conflito com a diretoria do condomínio. Os primeiros edifícios da Natiivo estão planejados para Miami e Austin através de uma parceria entre a empresa imobiliária de Miami NGD Homesharing e a Airbnb. Eles estão programados para serem finalizados na primavera de 2022.

Uma análise independente mostra que os proprietários de imóveis em mercados de turismo populares, como Miami, podem ganhar mais dinheiro alugando no Airbnb do que através de arrendamentos tradicionais de longo prazo. Mas o aluguel de casas a curto prazo é proibido por muitos condomínios e associações de proprietários de residências, bem como por portarias em algumas cidades. A Natiivo Miami ficará em uma área de 55.000 pés quadrados na 190 NE Sixth St., perto do campus Wolfson do Miami Dade College. O design do Natiivo Miami exige 604 unidades, incluindo estúdios e apartamentos de luxo de um, dois e três quartos, que podem ser reservados por meio de um aplicativo on-line. Mais de 400 dos apartamentos serão oferecidos para venda; o resto será usado como quartos em estilo de hotel. Os preços de compra vão de US $ 300 mil a US $ 1,2 milhão, disse Hernandez. É a segunda colaboração entre a NGD Homesharing e a Airbnb, que também criaram o Niido Powered by Airbnb, comunidades de aluguel criadas em 2016 na Flórida Central e Nashville em prédios de alto padrão existentes. Esse esforço foi criticado pelos moradores, que supostamente não sabiam que seus prédios estavam sendo convertidos para permitir aluguéis de curto prazo. A marca Natiivo está sendo desenvolvida com o objetivo expresso de incentivar o aluguel do Airbnb.

Por que investir?

Para responder a esta pergunta, temos que olhar para uma das características mais importantes deste projeto: o componente do hotel. Como o prédio terá uma licença de hotel, os proprietários terão a tranqüilidade de saber que terão o direito de sublocar suas unidades por meio do Airbnb, em vez de comprar uma casa ou outro apartamento que possa ter restrições de aluguel no futuro, como é o caso hoje em Miami Beach.
É importante destacar que o incorporador (Newgard Development Group) irá construir as unidades de condomínio com o mesmo código de construção que os quartos do hotel, uma vez que os códigos de construção residenciais e de hotéis têm requisitos diferentes, para ter certeza de que a cidade de Miami não poderá impor nenhuma restrição de aluguel nas unidades do condomínio no futuro, o que garantirá que os proprietários possam gerar lucros continuamente ao longo dos próximos anos.

Valorização do investimento:

Investidores não apenas buscam o retorno imediato, mas também a valorização futura de seus investimentos. Qual a melhor localização para isso do que no epicentro de Downtown Miami?

A menos de meio quarteirão ao norte está o Miami World Center, atualmente o segundo maior empreendimento privado dos Estados Unidos, onde existem 28 acres que estão sendo desenvolvidos.É difícil imaginar que no meio de uma das maiores cidades do mundo haja ainda um terreno vago como este.

O MWC terá um dos espaços mais incríveis do mundo (7th Street Promenade), e vai oferecer ao público uma variedade de lojas, restaurantes, espaços comerciais e espaços verdes. O plano mestre inclui aproximadamente USD 5 bilhões em desenvolvimentos atuais, já entregues e futuros.

E não podemos esquecer de mencionar todos os outros projetos que atualmente sendo construídos e planejados em torno do bloco, como: Yotel Pad, Waldorf Astoria, Downtown 5, Signature Bridge, Okan Tower, entre muitos outros. Concluímos que a valorização potencial não é um problema aqui.

O AirBnb em Miami:

E o Airbnb então? Cerca de metade dos visitantes domésticos e internacionais que alugaram uma casa ou apartamento usaram um website ponto a ponto para fazer a reserva. Entre esses sites, AirBnB é mais usado do que seus concorrentes como HomeAway, VRBO, etc.

97% do mercado doméstico que utilizou um website ponto a ponto para reservar um imóvel, utilizou o Airbn, e 77% do mercado internacional fez o mesmo, então podemos ver claramente que o Airbnb domina esse mercado.

Miami Beach é o bairro mais visitado por hóspedes que passam uma noite ao menos, com 44%, e Downtown fica em segundo lugar, não muito atrás, com 42%.

Hospedagem em Miami

Agora vamos dar uma olhada na ocupação, e taxas médias noturnas em Downtown Miami. Aqui como você pode ver nos últimos 2 anos a ocupação no centro nunca caiu abaixo de 80%, isso significa que em média os quartos são reservados por 24 dias em um mês, e no mesmo relatório você também pode ver que em 2018 a taxa média de diárias foi de US $ 252 / noite, e em abril deste ano foi de US $ 211.

Faça as contas com uma média de US $ 180 por noite por uma questão de conservadorismo, mesmo com uma manutenção aproximada de US $ 1 / sqft em um estúdio de 500 sqft e impostos de 1,8% sobre o valor avaliado, e os resultados ainda são ótimos. Também observando o inventário de hotéis em Miami, você pode ver que Downtown possui cerca de 8 mil quartos de hotéis, enquanto Miami Beach tem quase 20 mil quartos, embora seja verdade que Miami Beach é o número 1 em visitação, mas Downtown não fica muito atrás. Então, se a indústria hoteleira na praia decidiu processar o Airbnb porque está tirando muito de seus lucros, como o centro vai se comportar com menos da metade do estoque em quartos de hotel? Lembre-se também que o centro da cidade tem destinos que atraem milhões de visitantes por ano, como o Porto de Miami, a American Airlines Arena, o Museum Park e o The Adrienne Arsht Center.

Gestão das locações:

Um ponto importante que também discutimos é o fato de que os aparts-hotéis normalmente cobram taxas de administração acima de 50% dos lucros e a manutenção também é geralmente muito alta, o que não será o caso do Natiivo, já que os proprietários não são obrigados a passar pelo programa de gerenciamento oferecido pelo desenvolvedor, podendo contratar super hosts (Gerentes de reservas patrocinados pela Airbnb), como a Orlando Vacation Dreams LLC, empresa Super Host do AirBnb. Reservas, administração, manutenção e todos os serviços inerentes são realizados pela empresa, dando liberdade para o investidor.

Localização:

Plantas principal do edifício

Plantas disponíveis

Studio – 46m2

1 Quarto – 63 m2

2 Quartos – 119 m2

3 Quartos – 151 m2

Tabela de preços

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