Quando se deve procurar uma administradora de Imoveis de Vacation “temporada” para sua casa em Orlando?
Entenda a necessidade de escolha de uma empresa com experiencia e transparência no mercado:
70% de nossos clientes querem comprar casas em Orlando para alugar por temporada e obter retorno sobre o investimento. Os outros 30% são dos compradores que não buscam resultados financeiros de curto prazo (casas em areas residenciais). Procuram casas à venda em Orlando para morar ou alugar sem mobilia anualmente focando na rentabilidade da valorização futura do imóvel. Nos concentramos no grupo de investidores que:
Irão precisar de uma Excelente Administradora de casas de Vacation em Orlando (Property Manager) para atingir seus objetivos.
Em Orlando e regiões vizinhas (Kissimmee & Davenport) existem dois principais mercados para investimento imobiliário. casas de aluguel de temporada “Vacation Homes”” e Residencial.
O maior deles e o de Casas para aluguel de temporada os “Vacation Homes”. Em condomínios estilo Resort com estrutura completa de academia de Ginastica, Clubhouse, Restaurante & Parque Aquático. A construção das casas de temporada difere das residenciais no numero de quartos configuração da planta. Geralmente de 4 a 13 quartos, a grande maioria inclui piscina privativa e areas internas focadas no lazer de temporada como salão de jogos, cinema, etc.. Existem também os apartamentos de temporada. Eles tem um custo maior de manutenção e o seu retorno reduzidos maior custo de manutenção os deixa pouco atrativos para clientes investidores. O condomínio das casas geralmente inclui os serviços de TV a cabo, internet, jardinagem, limpeza da piscina, coleta de lixo e segurança do Resort. Esse e motivo de terem um valor mais elevado do que os condôminos casa residenciais.
Manutenção das Casas
As casas de locação de temporada exigem uma manutenção periódica constante. Entre cada locação temos que checar todas as condições gerais de:
Mobilia da casa (camas, mesas, cadeiras, sofas, moveis da piscina, cinema, etc.). Eletrodomésticos (TV’s, fogão, geladeira, microondas), ar condicionado, aquecedor da agua, maquina da piscina e de aquecimento da piscina, encanação (banheiros). Reposição de lâmpadas, filtros de ar condicionado, pintura interna da casa (caso necessite de retoques entre uma locação e outra). Carpete (limpeza e retirar manchas caso surjam durante as locações), roupas de cama (lençóis, colchas, fronhas e toalhas). Quando necessário fazemos as reposições de todos os itens que necessitem ser repostos para manter o padrão de qualidade das locações.
Administracao do Imóvel
Alem de todo o trabalho de manutenção periódica para manter seu investimento sempre em boa condições e feita a administracao de contas do Imóvel. Onde abrimos todas as contas (agua, energia, gas, detetizacao). No nome da empresa da escritura de sua casa e colocamos todas em debito automático juntamente com as taxas de condomínio. Fazemos a contratação de manutenção preventiva periódica do Ar condicionado central da casa. Item que não pode falhar nunca. Conseguimos dessa forma, evitar cancelamentos ou transferencia de locações para outras propriedades, como ocorre nas demais administradoras. O que afetaria diretamente as locações e rentabilidade da casa e no momento de uso pelo investidor com a família quando vem aproveitar seu imóvel nas ferias.Para garantir o conforto e funcionamento intermitente do seu imóvel sem perda de locação temos serviço on call 7 dias por semana de ar condicionado e eletricista.
Por que escolher a Orlando Vacation Dreams – OVDreams
Nosso atendimento e personalizado e falamos pessoalmente antes, durante e após a estadia com todos os nosso Guests em 3 idiomas (ingles, espanhol e português). Garantindo assim, o alcance de um índice de satisfação 5 estrelas de 97% de todos os nossos clientes (dados AIRBNB), maior plataforma do mundo de locações). Maior media de Resorts de Luxo de toda area de Orlando onde voce pode checar aqui no nosso link: orlandovacationdreams.com.
Fizemos uma analise detalhada de toda a concorrência. E chegamos a conclusão que, para que nossos clientes investidores não tenham “surpresas” de custos inesperados:
Criamos um sistema transparente de taxa única de administração % . Sem serviços extras de manutenção: como retoques de pintura, troca de baterias travas das portas e detetores de fumaça, limpeza de shampoo nos carpetes, itens pequenos de serviços elétricos e encanamento). Cobrados por todas as demais operadoras de Vacation.
Todos os nossos investidores tem acesso ao App de Gerenciamento de seu imóvel na plataforma para IPHONE & ANDROID. Acesso 24h a todas as locações em tempo real. Onde pode ser feita a reserva para voce e sua familia sem necessidade previa de solicitação de bloqueio das datas (a grande maioria das operadoras não permite reserva por parte dos proprietários com 1 a 6 meses de antecedência), instalamos cameras de video para controle de quantidade de Guests permitidos por locação e cumprimento das regras da casa na area externa , voce como proprietário tem acesso as cameras para saber se sua casa esta mesmo alugada ou não (duvida e pergunta mais do justa de 100% de nossos clientes antes de fecharem contrato de gerenciamento da casa).
Somos 100% comprometidos com a transparência, cuidado de manutenção e limpeza do seu imóvel. Para que seus investimentos se multipliquem, tragam o retorno esperado e voce possa sempre que chegar na sua casa ter a sensação de satisfação do seu investimento estar sempre valorizado pela nossa administradora “Orlando Vacation Dreams”.
Aluguel de Imóvel Residencial em Orlando
Fazemos também a gestão do seu imóvel residencial. Locação anual para imoveis sem mobilia onde somos o ponto de contato do inquilino para todas as necessidades que o imóvel possa ter como manutenção geral do imóvel.
Para imoveis de uso do proprietário:
Fazemos a abertura de contas (agua, luz, gas, TV a cabo, internet), cadastro em debito automático das contas e condomínio. Contratamos serviço de jardinagem (landscaping), detetizacao de areas externas e internas (pest control), limpeza semanal e manutenção da piscina (quando sejam necessários esses serviços). Fazemos os contatos e agendamentos de serviços de garantia em caso de casas novas e contratamos serviços de reparos para demais itens que tenham a garantia ja expirada. Tanto para o proprietário investidor como para o inquilino em caso de locações de longo prazo anuais.
Aluguel de Imóvel para Temporada em Orlando
As casas para aluguel de temporada são regulamentadas pelos órgãos municipais e estaduais. Pois são vistos como serviços de hospitalidade (hotelaria). Possuem licença de funcionamento para que possam ser alugadas na modalidade de “diárias”, como um hotel. Sao necessários cuidados adicionais de limpeza , manutenção e segurança como comentamos anteriormente.
E exigido do proprietário que sejam mantidos e instalados diversos itens para funcionamento e autorização das locações de temporada. Como por exemplo:
Detectores de fumaça, extintores de incêndio, alarme da piscina, detetizacao mensal “para controlar insetos”, luzes de emergencia, instalação de indicação de saída de emergencia, manual de uso da casa entre outros itens.
Mas não se preocupe, pois fazemos todas essas operações para voce. Incluindo o pagamento mensal de impostos das locações ao County (municipal). E anualmente renovamos todas as suas licenças de operação do seu imóvel.
Nosso objetivo e criar uma experiencia única aos nossos clientes. Nosso objetivo que voce consiga aproveitar o próprio investimento usando e usufruindo com a familia nas suas ferias, tendo a rentabilidade de locação nas demais épocas
Mito x Realidade para lucratividade de sua casa de temporada:
Gostaríamos de desmistificar os lucros mirabolantes sugeridos pelas construtoras e maioria das Property management do mercado. Fornecendo algumas explicações abaixo, que podemos aprofundar em uma conversa de video online ou ligação de what’s app caso estejam no momento no Brasil. Ou reunião pessoal aqui em Orlando onde podemos ir a voce para analisar seu imóvel (caso ja seja proprietário).
No Brasil em decorrência da inflação e desvalorização dos bens (perante o dólar) existe o costume de se esperar investimentos com juros de 2 dígitos de 10% a 15% ao ano. A tendencia e considerar ruim qualquer taxa inferior a essas. Vale lembrar que, nos últimos 10 anos o Real desvalorizou mais de 170% perante o do dólar. Ou seja, fora a rentabilidade do imóvel, quem investiu a 10 anos aqui na Florida em imoveis, mesmo que não houvesse havido nenhum valorização do imóvel, teria tido um ganho real de 17% ao ano. Aqui no EUA, onde a poupança rende menos de 0,5% a.a., taxas de 5% a 6% a.a. são excelentes e em caso de imoveis financiados pagam todos os custos da propriedade (fora a valorização do imóvel anual e a amortização do financiamento caso exista).
MBI (Imobiliaria) & OVDreams (Administradora de Locações de Temporada)
Temos como objetivo a satisfação do investidor. Entregando resultados reais que estimulem o interesse de aumento de seu portfolio. E possamos auxilia-lo na aquisição de novos imoveis através de nossos serviços imobiliários. para que possamos juntos montar uma “carteira” de investimentos solida e duradoura.
Caso voce ja seja proprietário de um imóvel aqui em Orlando e ainda não tenha usado nossos serviços imobiliários, iremos atualizar seu conceito positivamente de administração e rentabilidade. Para que possamos também auxilia-lo no crescimento dos seus investimentos imobiliários aqui em Orlando.
Um dos casos mais comuns aqui Orlando é encontrar proprietários insatisfeitos que foram direcionados para negócios que pagavam comissões elevadas e no atendiam o perfil do comprador. Isso jamais vai ocorrer na OVD Realty sempre iremos direciona-lo para o tipo de necessidade (temporada ou residencial), expectativa e perfil de investimento (tamanho, numero de quartos, valor) após analise da real necessidade do tipo de imóvel que mais enquadra no seu perfil.
Uma pergunta muito comum e:
“Qual vai ser a rentabilidade do meu investimento em casas de temporada?”.
A maioria dos Brokers e corretores de imóvel não tem conhecimento suficiente para explicar as diferenças econômicas e de logística entre Brasil e EUA. Acabam prometendo retornos elevados, muitas vezes por falta de experiencia pratica do funcionamento da administração das casas de temporada. Repetindo apenas o que as construtoras treinam seus vendedores a falar. Mostrando números de tabelas com valores bem mais elevados que a media de mercado. Que mostram apenas o valor bruto da locação e não mostram as despesas completas dos imóveis e seus impostos de cada transação.
Isso também acontece aqui nos EUA sim! Apesar de ouvir da maioria de nossos investidores, inicialmente em nosso primeiro dialogo pessoalmente ou via voz/video a frase :
“eu pensava que fosse so no Brasil” , quando explicamos os ganhos reais do mercado líquidos. Que continuam sendo extremamente atrativos, mas estão longe dos 2 dígitos de rentabilidade supostamente oferecidos.
Experiencia de Mercado
Tenho experiencia de mais de 15 anos no mercado imobiliário e financeiro como corretor, mortgage Broker, posteriormente Broker e CEO da Miami Brazil Investments. Durante esse período também mercado financeiro de seguros e bolsa.
Como investidor imobiliário ja possui como investimento próprio mais de 20 imoveis na Florida nos últimos 15 anos, com valores de $250,000 a $1,2M. Onde recentemente, nos últimos 5 anos, 3 foram de casas de veraneio de luxo com 8, 9 e 11 quartos e valores entre $550,000 e $850,000 (fora a mobilia).
Usei 4 administradoras diferentes durante os 2 primeiros anos. Ate que vi que existia um sistema falho de cobranças extras e falta de transparência, onde os contratos mostravam percentuais de 20% a 30% de comissionamento. Infelizmente, na pratica ficavam entre 50% e 70% de toda a renda dos imoveis. Minhas casas mesmo sendo locadas com bom percentual de ocupação, não alcançavam a rentabilidade esperada, em decorrência das taxas extras abusivas praticadas pelas operadoras do mercado de forma geral.
Como Surgiu a Orlando Vacation Dreams “OVDreams”
Dai surgiu a ideia de criar uma Administradora boutique, voltada aos clientes investidores que estivessem descontes com as previas administrações. Inicialmente nos primeiros 6 meses administrando unicamente meus próprios investimentos, foi alcançado um retorno ja quase 2x superior do que recebia de receitas anteriormente.
Criamos um contrato resumido sem entrelinhas. Taxas de administracao ja com despesas cotidianas inclusas e nenhuma taxa extra de % acima do previamente estipulado em contrato. Dessa forma o investidor não tem surpresas e falsas expectativas. Fazemos a manutenção e limpeza do seu investimento como nossos próprios imoveis com extremo cuidado e a atenção que merecem.
Reações dos Investidores vindos de outras Administradoras
Com o passar do tempo, o comprador vê a realidade do mercado e começa a entender que não é possível alcançar os números prometidos pelas construtoras mostrados nas tabelas de rentabilidade das operadoras que fizeram o marketing de vendas conjunto com as construtoras. Surgindo assim as seguintes situações:
1) Frustração inicial de retorno do Investimento, pois o investidor estava preparado para lucros de 12% a 15%, e não a media geral de 2%a 4% ao ano no máximo das demais operadoras. – Muitos pensam em revender o imóvel e alguns chegam a concretizar a venda. Alcançamos resultados de rentabilidade bem acima da media geral por termos uma administracao sem taxas extras.
2) Caso o corretor ou Broker não tenha entendido o perfil do Investidor e tenha indicado uma administradora apenas por ser oficial da construtora, sem explicar que a administradora faz toda a diferença no sucesso do investimento, pode ocasionar na maioria das vezes rompimento de relação imobiliária.
3) Por causa da expectativa gerada por ganhos prometidos de 2 dígitos em dólar nas famosas tabelas de rentabilidade que realisticamente não serão alcançados, o investidor tende a culpar o Administrador de Propriedade pelo “baixo” desempenho – mesmo quando estes estão atingindo médias de ocupação do mercado. Infelizmente são cobrados diversas taxas alem do % de administração que impedem qualquer expectativa de lucro. A transparência e ética são fundamentais para não criar uma expectativa x realidade. Dessa forma explico e oriento todos os detalhes de minha experiência pessoal que tive como investidor de casas de temporada, falhas anteriores e atual sucesso.
4) Muitas vezes investidor tem a iniciativa de auto-administrar a casa em Orlando, anunciando em portais, criando sites próprios, investindo em publicidade. Cria-se o sentimento onde ele acredita ser mais eficiente que a empresa de Property Manager;
5) O investidor chega a conclusão da complexidade e dificuldade do gerenciamento a distancia para todas as necessidades de manutenção e cuidados da casa (afinal e mesmo trabalho de gerenciar um hotel). Nao conseguindo atingir os números estipulados pelas tabelas apresentadas pelas construtoras, na época da aquisição do imóvel. Mesmo após todos os esforços pessoais de auto-gestão;
6) Finalmente chegasse ao realinhamento de expectativas e a satisfação com o investimento efetuado. (e ai onde a Orlando Vacation Dreams ira ajuda-lo a realizar a concretizar seus objetivos de investimento).
Dessa forma esperamos ter esclarecido e ajudado você, a visualizar a importância de nosso papel de Property Manager na Orlando Vacation Dreams Realty (https://ovdrealty.com/) juntamente com a Imobiliaria de Investimentos Miami & Orlando Brazil Investments, para o sucesso de seu investimento.
